Metodología
Implementación:
CREActualizado 4 de octubre de 2026
DIGO: estudio de mercado residencial e índices CRE
Demografía · Ingreso · Gasto · Ocupación. Pipeline que parte de un predio y su área de influencia para estimar demanda, capacidad de pago y competencia, y llegar a una recomendación de producto. Se complementa con seis índices de mercado y el índice PREDIA.
Qué mide
- Cuántos hogares del área de influencia pueden comprar vivienda en cada rango de precio y cuánta de esa demanda está desatendida.
- La madurez, velocidad de venta, equilibrio, valor relativo y presión competitiva del mercado local (índices 0–100).
Pipeline de 9 pasos
- 1. Área de influencia: isócrona (Valhalla → ORS → pgRouting → modo sin conexión) intersectada con la máscara de NSE objetivo. Las AGEB del mismo nivel NSE pesan 1.0 y las de un nivel adyacente 0.4.
- 2. Demanda: demanda anual por rango de precio (Prosperia) en las AGEB del área. Sin dato de Prosperia se usa 3% de los hogares como demanda anual (DEMANDA_FALLBACK_RATE = 0.03), marcado como estimado.
- 3. Capacidad de pago: ticket máximo = valor presente de la mensualidad (ingreso × DTI 30%) a 11.5% anual y 240 meses, dividido entre (1 − 15% de enganche). Un rango es asequible si al menos 10% de los hogares alcanza su límite inferior.
- 4. Oferta y competencia: proyectos vigentes por recámaras y por rango de precio; MOI = unidades disponibles / absorción mensual.
- 5. Cierre demanda-oferta: demanda desatendida por rango de precio, ajustada por crecimiento de empleo IMSS (elasticidad 0.5, tope ±15%).
- 6. Selección de producto: rangos con demanda desatendida > 0, MOI < 6 (o sin oferta) y asequibles; si no hay, se relaja a MOI < 9; si tampoco, el rango con mayor demanda insatisfecha.
- 7. Amenidades: clasificación estándar / diferenciador de 18 amenidades según la competencia.
- 8. Regulación y cabida: envolvente constructiva con COS, CUS y cajones del municipio (cre/config/municipal_defaults.json).
- 9. Tesis de inversión: pro forma, valor residual de la tierra y sensibilidad por comparables.
Clasificación MOI (meses de inventario)
| MOI | Lectura |
|---|---|
| < 6 | Sweet spot: mercado escaso, oportunidad |
| 6 – 9 | Mercado sano (atendido) |
| 9 – 13 | Competido |
| 13 – 20 | Saturado |
| ≥ 20 | Océano rojo |
Índices de mercado (0–100)
| Índice | Cómo se calcula |
|---|---|
| IMM · Madurez de mercado | min(competidores/15, 1)×40 + min(absorción mensual/8, 1)×30 + max(0, 1 − |MOI − 9|/18)×30. El componente MOI es máximo en 9 meses. |
| IAV · Absorción de vivienda | (absorción mensual / unidades disponibles)×100×15. Inventario agotado con actividad = 88. |
| IED · Equilibrio demanda-oferta | ratio = absorción anual / demanda anual; score = 95 − (ratio − 0.3)×(85/2.2), acotado a [10, 95]. |
| IVR · Valor relativo | ratio = precio/m² local / precio/m² regional; score = 90 − (ratio − 0.6)×(75/0.9), acotado a [15, 90]. Subvaluación = mayor score. |
| IPC · Presión competitiva | Competidores por 1,000 hogares (promediado con densidad por km² vs. referencia de 4,000 hogares/km²); score = 95 − densidad×20, acotado a [15, 95]. |
| IPT · Potencial territorial | 0.15·IMM + 0.20·IAV + 0.25·IED + 0.20·IVR + 0.20·IPC |
Cuando falta el insumo de un índice (sin mercado, sin demanda, sin precio o sin hogares) el índice se marca «sin dato» y se pinta gris; no se sustituye en silencio por 50.
Índice PREDIA
| Componente | Peso | |
|---|---|---|
IED Equilibrio demanda-oferta | 28% | |
IVR Valor relativo | 22% | |
IAV Absorción | 22% | |
IPC Presión competitiva | 17% | |
IMM Madurez | 11% |
El IPT no entra al índice PREDIA para no contar dos veces los mismos componentes. Lectura: ≥ 80 excelente, ≥ 65 bueno, ≥ 50 moderado, ≥ 35 débil, < 35 desfavorable.
Semáforo de los índices individuales: verde ≥ 70, amarillo ≥ 40, rojo < 40.
Fuentes y cortes
| Institución | Conjunto de datos | Corte |
|---|---|---|
| Prosperia | Demanda anual de vivienda por rango de precio (AGEB)(prosperia-agebs) | 2022 |
| AMAI | Nivel socioeconómico por AGEB(amai-nse) | sin fecha declarada |
| INEGI | Censo de Población y Vivienda 2020 (AGEB / ITER)(censo-ageb-mza) | 2020 |
| PREDIA (encuestas de mercado) | Panel mensual de proyectos de vivienda (precio/m², inventario, absorción)(cre-panel) | 2023-04 → 2026-05 |
| IMSS | Puestos de trabajo y salario asegurado por municipio | mensual (último mes cargado) |
| INEGI | DENUE (establecimientos, SCIAN, estrato de personal)(denue) | may 2026 |
Estados del dato y criterios de corte en Fuentes y cortes.
Limitaciones
- Los umbrales de saturación del IMM (15 competidores, 8 unidades/mes) están calibrados para vivienda vertical en la ZM de Monterrey; en mercados más pequeños el IMM tiende a ser bajo.
- La demanda de Prosperia tiene corte 2022 y la segmentación AMAI no declara fecha; ambas se actualizan con menor frecuencia que la oferta.
- La tasa hipotecaria (11.5%) y el DTI (30%) son supuestos de mercado, no la capacidad de crédito individual de cada hogar.
- Las tendencias de precio y absorción del panel CRE no superan al pronóstico ingenuo (ver Pronósticos): se muestran como tendencia observada, no como proyección.
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