Metodología
Implementación:
TransversalActualizado 4 de octubre de 2026
Valor de suelo: índice heurístico de apreciación
Estimación de apreciación a 3 años por municipio. Hoy es un índice heurístico con pesos fijos de dominio: el modelo entrenado con datos reales no supera a predecir la media, así que no se usa.
Qué mide
- Apreciación esperada relativa entre municipios, con una banda heurística (no un intervalo de confianza).
Fórmula del índice
apreciación 3 años = 15% + 60 × Σ wᵢ × (xᵢ − 0.5)
| Componente | Peso | |
|---|---|---|
Crecimiento de empleo formal (IMSS) | 15% | |
Pipeline de infraestructura | 12% | |
ICI | 10% | |
Absorción inmobiliaria (CRE) | 10% | |
Conectividad vial | 8% | |
Seguridad (SESNSP, inverso) | 8% | |
Disponibilidad de agua (IDA) | 7% | |
Disponibilidad de energía (CENACE) | 7% | |
Nivel educativo | 6% | |
Establecimientos industriales (DENUE) | 5% | |
Crecimiento poblacional | 5% | |
Estrés de servicios Resta | −4% | |
Marginación Resta | −3% |
Las variables se normalizan 0–1; las faltantes se imputan en 0.5 (aporte neutro) y se listan. La banda publicada es ±5 pp escalada por la completitud de datos.
Validación
- Se entrena un ridge nacional contra el cambio observado de precio/m² del panel CRE (índice mismo-proyecto o tendencia de la mediana, anualizado a 3 años), con validación leave-one-out.
- Regla: el modelo entrenado solo se usa si su R² fuera de muestra es > 0, es decir, si predice mejor que la media. Hoy no la supera, por lo que se publica el índice heurístico y la respuesta incluye la validación fallida.
- La interfaz lo muestra como «Apreciación estimada (índice)», nunca como predicción, con el MAPE del benchmark de la media cuando existe.
Fuentes y cortes
| Institución | Conjunto de datos | Corte |
|---|---|---|
| IMSS | Puestos de trabajo y salario asegurado por municipio | mensual (último mes cargado) |
| INEGI | DENUE (establecimientos, SCIAN, estrato de personal)(denue) | may 2026 |
| CENACE | Nodos P y colas de interconexión(cenace-nodosp) | ago–sep 2026 |
| CONAGUA | Disponibilidad media anual de acuíferos (DOF)(acuiferos-dma) | 9 nov 2023 |
| INEGI | Censo de Población y Vivienda 2020 (AGEB / ITER)(censo-ageb-mza) | 2020 |
| CONAPO | Índice de marginación municipal(conapo-marginacion-municipal) | 2020 |
| SESNSP | Incidencia delictiva municipal(sesnsp-incidencia-municipal) | dic 2025 |
| PREDIA (encuestas de mercado) | Panel mensual de proyectos de vivienda (precio/m², inventario, absorción)(cre-panel) | 2023-04 → 2026-05 |
| SHF | Índice SHF de precios de la vivienda(shf-indice-precios-vivienda) | 2T 2026 |
Estados del dato y criterios de corte en Fuentes y cortes.
Limitaciones
- Los pesos son priors de dominio, no estimados: sirven para ordenar municipios, no para cuantificar plusvalía.
- Algunas variables (ICI/ICS municipales) vienen de tablas semilla; la respuesta las marca como simuladas.
- La banda no es un intervalo de confianza estadístico.
predictivo/valor_suelo.py